Eine Selbstnutzung im Sinne des Gesetzes liegt vor, wenn eine hinreichend ausgestattete Wohnung vorhanden ist, die dem Eigentümer jederzeit zur selbstständigen Nutzung zur Verfügung steht.

Ob eine Zweitwohnung ein für eine Eigennutzung taugliches Objekt ist, wird nicht einheitlich beantwortet. Die Finanzverwaltung und Teile des Schrifttums gehen davon aus, dass eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auch dann vorliegt, wenn ein Objekt vom Steuerpflichtigen nur zeitweise bewohnt wird, ihm in der übrigen Zeit jedoch als Wohnung zur Verfügung steht (z. B. eine Wohnung im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung oder eine nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnung).

Das Finanzgericht Köln hält es jedoch mit dem Gesetzeszweck nicht für vereinbar, eine als Zweitwohnung genutzte Ferienwohnung zu begünstigen, wenn diese nicht aus beruflichen Gründen – etwa im Wege der doppelten Haushaltsführung – vorgehalten und genutzt wird, sondern im Wesentlichen für Erholungsaufenthalte.

Quelle | FG Köln, Urteil vom 18.10.2016, Az. 8 K 3825/11, Rev. BFH Az. IX R 37/16, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 191685

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Vorbemerkungen

Bei dauerhafter Vermietung eines bebauten, Wohnzwecken dienenden Grundstücks ist auch bei dauerhaft erzielten Verlusten regelmäßig von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, ohne dass es einer zu erstellenden Überschussprognose (grundsätzlich für einen Zeitraum von 30 Jahren) bedarf.

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen sind weitere Punkte zu beherzigen: Eine Einkünfteerzielungsabsicht kann nur unterstellt werden, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr – bis auf ortsübliche Leerstandszeiten – an wechselnde Feriengäste vermietet und nicht für eine (zeitweise) Selbstnutzung vorgehalten wird. Ob der Steuerpflichtige von seinem Eigennutzungsrecht Gebrauch macht, ist insoweit unerheblich.

Zudem darf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind – nicht erheblich unterschritten werden. Die Unterschreitensgrenze liegt bei mindestens 25 %.

Nachträglicher Verzicht auf Selbstnutzung

Im Streitfall des Finanzgerichts Köln hatte ein Ehepaar 1999 ein Ferienhaus erworben und hierfür einen Gästevermittlungsvertrag über zehn Jahre abgeschlossen. Dieser sah die Selbstnutzung für max. vier Wochen im Jahr vor. Die Selbstnutzungsmöglichkeit wurde 2000 ausgeschlossen und aus dem Vertrag aus 1999 gestrichen.

Der Streitfall befand sich nach dem zurückverweisenden Revisionsurteil des Bundesfinanzhofs im 2. Rechtsgang. Erstaunlicherweise legte das Ehepaar erst hier die „Zusatzvereinbarung“ bzw. den Änderungsvertrag vor.

Das Finanzgericht erkannte die Verluste für die Streitjahre 2004 sowie 2005 an. Eine Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose war nach Ansicht der Richter nicht angezeigt, weil das Ehepaar die Selbstnutzung der Ferienwohnung in einer Ergänzungsvereinbarung ausgeschlossen hatte.

Quelle: FG Köln, Urteil vom 17.12.2015, Az. 10 K 2322/13, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 146302

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