Immobilien in der GmbH oder im Privatvermögen? Vor- und Nachteile der vermögensverwaltenden GmbH

Privatvermögen oder GmbH: der Überblick

Steuerbelastung im Vergleich: was von 100.000 € Überschuss bleibt

Die folgende Rechnung zeigt die Steuer auf 100.000 € steuerlichen Überschuss aus Vermietung – ohne Kirchensteuer, mit Solidaritätszuschlag, wie er bei hohen Einkommen anfällt. Für das Privatvermögen ist unterstellt, dass das übrige Einkommen bereits hoch ist und der Überschuss vollständig mit dem Grenzsteuersatz belastet wird; in der GmbH, dass die erweiterte Gewerbesteuerkürzung greift.

Der Unterschied liegt vor allem in der Liquidität: Wer in der GmbH 84.175 € statt privat 55.690 € zur Verfügung hat, tilgt Darlehen schneller und kann früher in das nächste Objekt investieren. Wird dagegen ausgeschüttet, schrumpft der Vorteil. In beiden Fällen sind die Mehrkosten der GmbH – Gründung, Jahresabschluss, Steuererklärungen – noch nicht abgezogen. Ab 2028 sinkt der Körperschaftsteuersatz schrittweise um einen Prozentpunkt pro Jahr, bis er ab 2032 bei 10 % liegt.

Immobilien im Privatvermögen: Vor- und Nachteile

Vorteile

• Steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren: Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre, bleibt der Gewinn steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).
• Verlustverrechnung: Verluste aus Vermietung – etwa in den ersten Jahren durch Zinsen und Abschreibung – mindern das übrige Einkommen. Bei einem hohen Praxisgewinn wirkt das mit dem persönlichen Spitzensteuersatz.
• Freier Zugriff: Überschüsse stehen privat sofort zur Verfügung, ohne weitere Steuer.
• Geringer Aufwand: keine Gesellschaft, kein Jahresabschluss, keine Offenlegung.
• Erbschaft: Für vermietete Wohnimmobilien gibt es bei Erbschaft und Schenkung einen Abschlag von 10 % (§ 13d ErbStG).

Nachteile

• Hoher Steuersatz auf laufende Überschüsse: Bei Ärzten und Unternehmern mit hohem Einkommen fällt auf jeden Euro Mietüberschuss der Grenzsteuersatz an.
• Tilgung aus versteuertem Geld: Tilgungen mindern den Gewinn nicht. Je höher der Steuersatz, desto weniger bleibt für die Rückzahlung der Darlehen.
• Gewerblicher Grundstückshandel: Wer innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf mehr als drei Objekte verkauft, riskiert, als gewerblicher Händler eingestuft zu werden – dann gilt die Zehnjahresfrist nicht, und es fällt Gewerbesteuer an.

Vermögensverwaltende GmbH: Vor- und Nachteile

Vorteile

• Niedrige Steuer auf laufende Überschüsse: 15,825 % Körperschaftsteuer mit Solidaritätszuschlag, wenn die erweiterte Gewerbesteuerkürzung greift.
• Mehr Liquidität für Tilgung und Reinvestition: Der Steuervorteil bleibt in der Gesellschaft und arbeitet dort weiter.
• Haftungsbegrenzung: Für Verbindlichkeiten haftet grundsätzlich nur das Gesellschaftsvermögen – Banken verlangen allerdings häufig persönliche Bürgschaften.
• Nachfolge: Anteile lassen sich schrittweise übertragen; der Gesellschaftsvertrag regelt Mitsprache und Gewinnverteilung.

Nachteile

• Verkaufsgewinne immer steuerpflichtig: Die Zehnjahresfrist gilt in der GmbH nicht.
• Zweite Steuerebene: Ausschüttungen an den Gesellschafter unterliegen zusätzlich der Abgeltungsteuer; die Gesamtbelastung liegt dann bei rund 38 %.
• Verluste nicht privat nutzbar: Anlaufverluste mindern nicht den Praxisgewinn oder andere Einkünfte des Gesellschafters.
• Höhere Kosten: Bei der Gründung fallen Notar- und Handelsregisterkosten an, jedes Jahr Buchführung, Jahresabschluss mit Bilanz, Körperschaft- und Gewerbesteuererklärung sowie die Offenlegung. Die Steuerberatungskosten liegen damit deutlich über denen für die Anlage V in der Einkommensteuererklärung. Der Steuervorteil muss diese Mehrkosten dauerhaft übersteigen.
• Formalien: Verträge zwischen Gesellschaft und Gesellschafter müssen einem Fremdvergleich standhalten, sonst drohen verdeckte Gewinnausschüttungen.
• Eigennutzung: Wohnt der Gesellschafter in einer Immobilie der GmbH, muss er eine marktübliche Miete zahlen.

Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung

Eine GmbH ist kraft Rechtsform gewerbesteuerpflichtig. Verwaltet sie ausschließlich eigenen Grundbesitz, kann sie den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung dieses Grundbesitzes entfällt, vollständig kürzen (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG). Ohne diese erweiterte Kürzung bleibt nur eine deutlich geringere pauschale Kürzung, und es fällt Gewerbesteuer an – je nach Hebesatz der Gemeinde rund 14 bis 17 % des Gewerbeertrags.

Die erweiterte Kürzung ist an strenge Voraussetzungen gebunden. Schädlich sind etwa gewerbliche Nebentätigkeiten, die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen, der Handel mit Immobilien oder bestimmte Vermietungen an Gesellschafter. Für einzelne Nebentätigkeiten – etwa die Lieferung von Strom aus Photovoltaikanlagen an Mieter – lässt das Gesetz eng begrenzte Ausnahmen zu. Die Struktur der GmbH muss deshalb von Anfang an auf die erweiterte Kürzung ausgerichtet sein.

Holding-Struktur: Kapital steuerfrei umschichten

Bei einer Holding hält der Gesellschafter seine Anteile nicht direkt, sondern über eine zwischengeschaltete GmbH. Der Vorteil zeigt sich, wenn Gewinne zwischen Gesellschaften fließen:

• Gewinnausschüttungen einer Tochtergesellschaft an die Holding sind bei einer Beteiligung von mindestens 10 % zu 95 % von der Körperschaftsteuer befreit (§ 8b Abs. 1, 4 und 5 KStG). Die Abgeltungsteuer fällt erst an, wenn die Holding an den Gesellschafter ausschüttet.
• Anteilsverkäufe durch die Holding sind ebenfalls zu 95 % steuerfrei (§ 8b Abs. 2 und 3 KStG). Werden dabei mindestens 90 % der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft übertragen, kann Grunderwerbsteuer anfallen.

Interessant ist das vor allem für Unternehmer mit einer Betriebs-GmbH oder Ärzte mit einer MVZ-GmbH: Gewinne der operativen Gesellschaft können über die Holding in Immobilien investiert werden, ohne dass zuvor privat Abgeltungsteuer anfällt. Für Ärzte in Einzelpraxis oder Berufsausübungsgemeinschaft greift dieser Weg nicht, weil die Praxisgewinne unmittelbar beim Arzt versteuert werden.

Bestehende Immobilien in die GmbH übertragen?

Steuerlich ist die Übertragung einer Immobilie aus dem Privatvermögen in die eigene GmbH eine Veräußerung – auch als verdeckte Einlage ohne Kaufpreis (§ 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 2 EStG). Liegt die Anschaffung weniger als zehn Jahre zurück, ist der Gewinn zu versteuern.

Grunderwerbsteuer fällt immer an – auch wenn der Gesellschafter an seine eigene, zu 100 % gehaltene GmbH verkauft oder die Immobilie dort einlegt. Die GmbH ist ein eigenes Rechtssubjekt; die Befreiungen für Ehegatten und Verwandte in gerader Linie (§ 3 Nr. 4 und 6 GrEStG) und die Begünstigungen für Personengesellschaften (§§ 5, 6 GrEStG) greifen nicht. In Nordrhein-Westfalen beträgt sie 6,5 %. Bemessungsgrundlage ist der vereinbarte Kaufpreis, bei einer Einlage ohne Gegenleistung der Grundbesitzwert (§ 8 GrEStG).

Nach Ablauf der Zehnjahresfrist: Hat der Gesellschafter die Immobilie länger als zehn Jahre im Privatvermögen gehalten, bleibt der Verkauf an die eigene GmbH einkommensteuerfrei. Die GmbH schreibt den auf das Gebäude entfallenden Teil des Kaufpreises neu ab – unabhängig davon, wie weit die Immobilie im Privatvermögen bereits abgeschrieben ist. Der Kaufpreis muss einem Fremdvergleich standhalten; dafür empfiehlt sich ein Verkehrswertgutachten. Gegenzurechnen sind Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Finanzierung des Kaufpreises in der GmbH.

In vielen Fällen ist es deshalb sinnvoll, den Bestand im Privatvermögen zu lassen und neue Objekte in der GmbH zu erwerben. Welche Variante sich rechnet, hängt von Haltedauer, stillen Reserven, Finanzierung und Plänen für die nächsten Jahre ab.

Erbschaft und Schenkung

Für vermietete Wohnimmobilien im Privatvermögen gilt bei Erbschaft und Schenkung ein Abschlag von 10 % auf den Wert (§ 13d ErbStG). Für Anteile an einer vermögensverwaltenden GmbH greifen weder dieser Abschlag noch die Verschonungsregeln für Betriebsvermögen, weil vermietete Grundstücke dort in der Regel als Verwaltungsvermögen gelten (§ 13b Abs. 4 Nr. 1 ErbStG). Der Vorteil der GmbH liegt eher in der Gestaltung: Anteile lassen sich in Tranchen übertragen und die persönlichen Freibeträge alle zehn Jahre erneut nutzen. Mehr dazu unter Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer.

Sonderfall Praxisimmobilie

Nutzt ein Arzt eine eigene Immobilie für seine Praxis, gehört der eigenbetrieblich genutzte Teil zu seinem Betriebsvermögen – nicht zum Privatvermögen. Die Zehnjahresfrist gilt dann nicht: Bei einem Verkauf oder spätestens bei der Praxisaufgabe, wenn die Immobilie ins Privatvermögen übergeht, sind die stillen Reserven zu versteuern. Wer eine Praxisimmobilie erwerben will, sollte die Eigentumsfrage deshalb vor dem Kauf klären. Mehr zur Praxisabgabe unter Praxisabgabe und Nachfolge.

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