Anschaffungsnahe Herstellungskosten bei Sanierungsbedarf nach Tod des Mieters?

Muss eine Mietwohnung nach dem plötzlichen Tod des langjährigen Mieters unerwartet saniert werden, um eine Neuvermietung überhaupt zu ermöglichen, stellt sich die Frage, ob diese Aufwendungen in die schädliche 15 %-Grenze zur Überprüfung anschaffungsnaher Herstellungskosten einzubeziehen sind. Zumindest vom Finanzgericht Niedersachsen gab es hier zulasten des Steuerpflichtigen ein Ja.

Hintergrund

Anschaffungsnahe Herstellungskosten liegen vor, wenn innerhalb von drei Jahren nach dem Gebäudekauf Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Nettoaufwendungen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Gesetzlich ausgenommen sind: Aufwendungen für Erweiterungen und Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Entscheidung

Grundsätzlich werden sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung eines Gebäudes vorgenommenen Sanierung anfallen, zusammengerechnet. Eine Segmentierung der Gesamtkosten bzw. isolierte Betrachtung einzelner baulicher Maßnahmen findet nicht statt.

In einem etwas anders gelagerten Fall hatte sich der Bundesfinanzhof in 2017 noch zu einer Einschränkung des Tatbestands der anschaffungsnahen Herstellungskosten durchgerungen. Damals ging es um erst nach dem Kauf mutwillig herbeigeführte Mieterschäden. Der Bundesfinanzhof hatte die daraufhin angefallenen Sanierungskosten als sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand qualifiziert und klargestellt: Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden, die erst nach dem Erwerb der Immobilie entstanden sind und durch das schuldhafte Verhalten Dritter verursacht wurden, fallen nicht unter die schädliche 15 %-Grenze.

Quelle | FG Niedersachsen, Urteil vom 26.9.2017, Az. 12 K 113/16; Rev. BFH Az. IX R 41/17, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 200480; BFH-Urteil vom 9.5.2017, Az. IX R 6/16