Kaufpreisaufteilung bei Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung

Die Finanzgerichte dürfen eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude, die die realen Verhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, nicht durch die nach Maßgabe der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums (BMF) ermittelte Aufteilung ersetzen. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 21.07.2020 (IX R 26/19) entschieden.

Die Klägerin hat im Jahr 2017 eine (vermietete) Eigentumswohnung in einer Großstadt zum Kaufpreis von 110.000 € erworben. Nach dem Kaufvertrag sollten davon 20.000 € auf das Grundstück entfallen. Dementsprechend ging die Klägerin für Abschreibungszwecke von einem Gebäudeanteil von rund 82 % aus. Hingegen ermittelte das Finanzamt einen Gebäudeanteil von rund 31 %. Dabei legte es die vom BMF im Internet bereitgestellte „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“ zugrunde.

Das Finanzgericht (FG) wies die dagegen gerichtete Klage ab und sah in der Arbeitshilfe ein geeignetes Wertermittlungsverfahren, um die Marktangemessenheit einer vertraglichen Kaufpreisaufteilung widerlegen zu können, zugleich aber auch eine geeignete Schätzungshilfe.

Dem ist der BFH entgegengetreten. Die Arbeitshilfe des BMF gewährleiste die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude nicht. Denn die Auswahl der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren würde auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren verengt. Auch bleibe der vor allem in großstädtischen Ballungsräumen relevante Orts- oder Regionalisierungsfaktor bei der Ermittlung des Gebäudewerts unberücksichtigt. Deshalb sei das FG im Fall einer streitigen Grundstücksbewertung in der Regel gehalten, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einzuholen. (https://www.bundesfinanzhof.de/de/presse/pressemeldungen/detail/kaufpreisaufteilung-bei-erwerb-einer-vermieteten-eigentumswohnung/)

Unsere Empfehlung

Wir raten aufgrund der aktuellen Rechtslage direkt im Notarvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises für Grund und Boden und Gebäude aufzunehmen. Dies gilt im Übrigen nicht nur für vermietete Immobilien, sondern auch für betrieblich genutzte Immobilien sowie für die Berechnung der Abschreibungen bei Arbeitszimmern von Arbeitnehmern.

Darüber hinaus kann es sinnvoll sein unvorteilhafte Kaufpreisaufteilungen früherer Jahre erneut zu überprüfen, da die Abschreibungen für kommende Jahre ggf. optimiert werden können. Hier lassen sich in der Summe der verbleibenden Abschreibungsjahre teils beträchtliche zusätzliche Abschreibungspotentiale heben.